2021年中国购物中心全国布局及发展情况盘点分析报告
商场，作为一种商业房地产形态，通常融合了零售、服务、餐饮、娱乐休闲等复合业态，能够为消费者提供多种消费满足。中国商场的日益成熟与稳定繁荣，使其牢牢占据着所在城市和所在中心的主导地位。本文将对截止至2021年4月30日，全国100个城市中的营业商场（含百货）进行全面的分析盘点（注：100城市包含4个一线城市，15个新一线城市，30个二线城市，39个三线城市，以及12个四线/五线城市）。
2021年商场发展现状一览
截至2021年4月底，我国不同体量规模商场共计6996个，一线城市及新一线城市均位列商场存量TOP30城市之列。其中，上海、北京、广州、深圳作为率先导入购物中心开发运营理念的城市，目前商场存量均已达400个以上，断崖式领先于其他城市，位居第一梯队。
一线城市平均每个城市的商场数量达495个，新一线城市每个城市商场数量约145个，商场密集度较高。从商场的体量规模上来看，各城市级别的商场体量均以5-10万平方米商业建筑面积的商场为主，其次为10-20万平方米的体量。与此同时，5万平方米以下“小而精” 商业的悄然崛起，尤其是在一线、新一线城市优先发展起来，社区型小体量商场将会成为新的增长趋势。
作为国际化大都市的上海一直走在时尚尖端，素有“购物天堂”美称，大大小小的商场，以肉眼可见的增长速度拔地而起，截至目前，上海市商场存量超600个，日均商场客流量人数1.33万人，5-10万平方米的商场占比较大，其次为3-5万小而精的商场。其中，上海南翔印象城MEGA建成后成为全上海单体量较大的纯商业商场，商业建筑面积约为34万平方米。
北京市作为我国首都，国家政治、文化中心，截止目前全市商场存量约447个，单个商场日均客流量人数约1.56万人， 5-10万平方米的商场占比达到32%，其次为3-5万、10-20万的商场。北京占地面积最大的商场为北京世纪金源商场，总面积约 61.5万平方米，是目前世界上较大的单体商场。
广州市是粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市，截止目前全市商场存量约440个，单个商场日均客流量人数约1.30万人，5-10万、10-20万平方米的商场数量占据主导，占比均近30%。广州正佳广场商场面积约30万平方米，引进世界先进的体验经济模式，将购物与“体验”融合，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位。
深圳市是中国拥有口岸数量较多、出入境人员较多、车流量较大的口岸城市，截止目前全市商场存量约435个，单个商场日均客流量人数约1.24万人，5-10万平方米的商场占据绝对主导，占比达40%。 38万平方米的深圳观澜湖新城MH MALL，在国内引入"Retailtainment"概念，打破被动的单向购物模式，力图打造一个全新的购物、娱乐、互动、消费体验综合体。
基于对商场商业的专业判断和阿拉丁智店特有的模型算法，采取统一数据标准计算商场日均客流量指数，客流量指数越高代表商场日均客流量人数越多。北京、上海、广州、深圳四个一线城市的商场日均客流量指数排行如下：
各商业地产开发商在全国100城的商场布局情况
从商场的开发商发展规模情况上看，近些年在商业地产领域活跃的全国性开发企业，2021在实现全国化布局的版图中，行业集中度较高。其中，万达商业、新城控股、华润置地等是目前商场规模化发展的典型企业代表。
从主要商业地产开发商旗下平均每家商场商业建筑面积来看，永旺、万达、银泰、新城控股、金鹰国际、宝龙地产、龙湖集团、苏宁、华润置地相对偏好大规模超区域型商场商场，10-20万平方米的商场占据主导；天虹、绿地、北京华联、凯德、印力的偏好区域型商场，以5-10万平方米的商场为主导，而5-10万方被认为是区域商场的理想化规模。
100城商场内入驻品牌门店布局
商场是向消费者提供综合性服务的商业集合体，这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖零售、餐饮、生活服务、儿童亲子、文体娱等。从目前商场的业态布局上来看，零售、餐饮类仍是商场的扛把子，门店累计占比近80%。零售门店中，以服饰鞋帽、精品店、化妆品、珠宝首饰为主导；餐饮则以饮品店、异域风情餐饮、中式餐饮等门店居多。
从商场不同楼层的业态分布来看，首层、一层以上楼层以及地下楼层的门店均以零售类店铺为主，餐饮类店铺为辅。一层零售店铺占比高达65%，餐饮类在地下楼层占比相对较高达36%，儿童亲子类、文体娱类店铺在一层以上楼层占比较高，分别为11%、7%，生活服务类在地下楼层占比相对较高约9%。
100城商场零售类入驻品牌中，屈臣氏、周大福、阿迪达斯、ONLY、耐克等品牌门店数量数量较多；商场餐饮类入驻品牌中，星巴克、肯德基、必胜客、麦当劳、COCO、汉堡王等连锁品牌门店数量较多。
商场生活服务类入驻品牌中，爱回收、美车堂、丝域养发馆、木北造型等品牌门店数量数量较多；商场文体娱类入驻品牌中，万达影城、EF英孚教育、西西弗书店、网鱼网咖等品牌门店数量数量较多；商场儿童亲子类入驻品牌中，Balabala、小天才、KIDSLAND、adidas kids等品牌门店数量数量较多。
100城商场的客群画像
目标市场定位是商场运营的核心，根据资料显示5-10万平方米左右的商场，辐射半径3km以内、步行10-30分钟左右范围内的客群，为商业项目的核心客群，占60%的消费份额。本报告通过研究100个城市的商场周边3km范围内的居住人口、工作人口、到访人群发现，男女性别比例较为均衡，男性略高于女性，以年龄在25-45岁之间高中以上学历的白领、土豪群体居多。
从商场方圆3km范围内的目标客群的月收入情况来看，月收入在5千-1万元之间的人群占比最高，达30%，月收入在1万元以上的人群累计占比为31%。从人均月消费情况来看，每月月支出主要集中在2千-8千元之间，人群占比达64%，月支出高于8千元的人群累计占比为25%。
此外，通过细分对比不同级别城市的商场目标客群构成发现，一线、新一线城市的商场偏好学历相对较高、35岁以下年轻群体，占比相对较高，一线城市白领、蓝领客群占比高于其他城市，新一线城市土豪客群占比高于其他城市。三线城市商场客群中的专科学历、45岁以上的中老年占比相对高于其他城市。
此外，通过细分对比不同级别城市的商场目标客群构成发现，一线、新一线城市的商场偏好学历相对较高、35岁以下年轻群体，占比相对较高，一线城市白领、蓝领客群占比高于其他城市，新一线城市土豪客群占比高于其他城市。三线城市商场客群中的专科学历、45岁以上的中老年占比相对高于其他城市。
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